Diyelim ki ekonomistler bu tezle gerçekten aynı fikirde değiller ve şehir düzeyindeki çoğu ampirik kanıt tersi gösteriyor. Örneğin
Sonuçta, hem teori hem de ampirik kanıtlardan, yeni evler eklemenin fiyat artışlarını ılımlı hale getirdiğini ve bu nedenle konutu düşük ve orta gelirli aileler için daha uygun hale getirdiği sonucuna vardık.
[...]
Birkaç çalışma panel verilerini kullanmaktadır ve daha katı arazi kullanımı kontrollerinin uygulanmasının arz ve fiyatların düşmesine neden olduğunu bulmuştur. Jackson (2016), bir şehrin ek arazi kullanım yönetmeliklerini benimsemesinin, çıkarılan yeni inşaat izinlerinin sayısı üzerindeki etkisini değerlendirmek için Kaliforniya şehirlerinden alınan boylamsal verileri kullanmaktadır ve her ek arazi kullanım yönetmeliğinin azaltılmış çok aileli ve tek aile izinlerini kabul ettiğini bulmuştur. ortalama% 6 ve% 3'ten fazladır ve izin verilen yoğunluğu azaltan düzenlemelerin daha da büyük etkileri olmuştur. Zabel ve Dalton (2011) Massachusetts'teki yerleşim yerlerinden uzunlamasına veriler kullanmış ve minimum lot büyüklüklerindeki artışların, fiyatlarda önemli artışlar izlediğini tespit etmişlerdir. Boston (Massachusetts) metropol alanındaki belediyeler hakkında uzunlamasına verilere bakarak, Glaeser ve Ward (2009), daha katı yerel düzenlemelerin benimsenmesinin daha yüksek konut fiyatlarına yol açtığını, ancak katsayının büyüklüğüne düştüğünü ve nüfus demografisini kontrol ettikten sonra önemini kaybettiğini bulmuştur. Diğer yargı bölgelerindeki evlerin mükemmel ikame olarak görülmesi halinde bunun beklendiğini belirtiyorlar. Bu nedenle, arz kısıtlamaları bir bütün olarak bir piyasadaki fiyatları artırabilse de, yargı bölgelerindeki yayılma etkileri nedeniyle dayatıldıkları belirli bir bölgede bunları orantısız bir şekilde artıramazlar.
Diğer bazı araştırmacılar, yasal kısıtlamaların konut arzı ve fiyatları üzerindeki nedensel etkilerini daha net bir şekilde değerlendirmek için araçsal değişkenler kullanmaktadır. Ihlanfeldt (2007), Florida'daki yerleşim yerlerindeki düzenlemeleri incelemek için böyle bir yaklaşımı kullanmaktadır ve öngörülen düzenlemelerin tek aileli evlerin fiyatını önemli ölçüde artırdığını bulmuştur. Saks (2008) araçsal değişkenler kullanmaktadır ve işgücü talebindeki artışların daha az konut inşaatına ve daha kısıtlayıcı konut tedariki ile büyükşehir bölgelerinde konut fiyatlarında daha büyük artışlara yol açtığını göstermektedir. Hilber ve Vermeulen (2016), talepte meydana gelen değişikliklerin, İngiltere'deki belediyelerde arzın daha fazla yasal kısıtlamaya tabi tutulmasından ziyade yerel konut fiyatlarında artışa yol açtığını,
Özetle, kanıtların baskısı arzın kısıtlanmasının konut fiyatlarını artırdığını ve arzın eklenmesinin konutun daha uygun maliyetli hale getirilmesine yardımcı olacağını göstermektedir. [...] özellikle belirli pazarlarda toprağın kısıtlandığı kesin olarak doğru olsa da (Saiz, 2010), arazi daha fazla konut sağlamak için daha yoğun bir şekilde kullanılabilir. Konutların toplandığı arazi üzerindeki limitler konutları birçok maldan farklı kılar, ancak fark dereceden biridir: konut arzı kısıtlı pazarlarda bile artabilir ve artabilir ve fiyatlar genellikle yanıt olarak düşmelidir (bkz. Dipasquale, 1999; Mayer ve Somerville, 2000).
[...] çoğu konut filtresi daha düşük fiyat noktalarında alt piyasalarda yeni arzı temsil eden, filtreler veya yaşlandıkça değer kaybeder. [...] Gerçekten de, son araştırmalar, filtrelemenin 2003-2013 yılları arasında uygun fiyatlı kira stoğuna eklemeler için birincil kaynak olduğunu, buna karşılık yeni inşaatın daha yüksek fiyatlı kiralamalar için en büyük katkı olduğunu ve kira süresinin dönüşümünün orta derecede en büyük kaynak olduğunu göstermektedir. fiyatlı kiralamalar (Müşterek Konut Merkezi, 2015, şek.14). Ayrıca, Weicher, Eggers ve Moumen (2016), 2013 yılında ABD'de çok düşük gelirli kiracılara uygun fiyatlı kiralık birimlerin% 23,4'ünün 1985'te daha yüksek kira kategorilerinden filtrelendiğini bildirmiştir. eskiden sahibi tarafından kullanılan evler veya sezonluk kiralama. 9 2013 yılında ekonomik hale gelmek için filtrelenen daha yüksek fiyatlı kiralık birimlerin çoğu 1985'te ılımlı kiralık birimlerdi, ancak filtrelenenlerin% 15'i 1985'te yüksek kiralık birimlerdi. Filtrelemenin daha kısa bir zaman diliminde de gerçekleştiğine dikkat edin. ; 2013 yılında uygun fiyatlı birimler arasında,% 19'u 2005 yılına kadar daha yüksek kira birimleri olmuştur.
Arka arkaya gelen konut sakinlerinin gelirlerini analiz eden son araştırmalar, özellikle kira süresi dönüşümü nedeniyle kira stoğunda önemli ölçüde aşağı yönlü filtreleme önermektedir; mal sahibi tarafından işgal edilen stok yaşlandıkça, bir kısmı kiraya dönüşür (Rosenthal, 2014). Bununla birlikte Rosenthal, aşağı doğru filtreleme yapılmasına rağmen, yüksek konut fiyatı enflasyonu olan bölgelerde filtreleme oranlarının oldukça düşük olduğunu bulmuştur.
Kısacası, yeni inşaatın büyük bir kısmının, çoğu insanın karşılayamayacağı üst düzey konut olduğu pazarlarda bile, konutun ekonomik olmasını sağlamak için yeni inşaat çok önemlidir. Üst uçtaki talebi karşılayacak arz eksikliği, alt pazarlardaki fiyatları etkiler ve konutları düşük maliyetli alt pazarlardaki sakinler için daha az uygun hale getirir.
Son olarak, sorduğunuz kesin tezin tartışmasına başlayabilirsiniz:
Bazı şüpheciler, ek arzın kısa vadede konutun daha uygun fiyatlı olmasına yardımcı olsa bile, uzun vadede olmayacağını çünkü ek arzın, özellikle mahalledeki mevcut sakinlerden daha zengin alıcılar veya kiracılar arasında daha fazla talep doğuracağını ( Redmond, 2015). İddia, daha fazla otoyol inşa etmenin tıkanıklığı azaltmayacağı argümanına benziyor, çünkü daha düşük seyahat maliyeti daha fazla insanın o yolu kullanmasına veya belirli bir rotayı kullanmasına neden olacak (Gorham, 2009). Bu durumda argüman, yetki alanını daha uygun hale getirerek, konut arzı eklemek, hem aksi takdirde ayrılacak olan mevcut sakinlerden hem de başka bir yerde yaşayan ve şimdi yargı yetkisine geçmeyi seçecek insanlardan yeni talepler getirecektir. Dahası, tartışma devam ediyor, düşük kiralar ve fiyatlar da gizli talep yaratabilir - oda arkadaşlarıyla ya da aile üyeleriyle yaşayan insanlar kendi evlerini kurmayı seçebilirler (Ellen & O'Flaherty, 2007) ya da insanlar bir şehirde pied-à-terres'e yatırım yapmayı seçebilir . Bu ek talep, arz yeniden tepki verene kadar fiyatları geri çekecek ve tartışmaya göre konutun en uygun şekilde, sadece döngüsel olarak daha uygun fiyatlı olmasına ve görevlinin tıkanıklık maliyetleri ile yetki yoğunluğunu arttıracaktır.
Her ne kadar ilave otoyollar inşa etmek daha fazla talebe yol açmış gibi görünse de (Duranton ve Turner, 2011), konut söz konusu olduğunda, yeni talebin tamamen dengelenmesi için ilave talebin olması muhtemel değildir. Böyle bir mahsup, talep eğrilerinin mükemmel derecede esnek olmasını gerektirir - ya da başka bir deyişle, mahallelerin ve yargı bölgelerinin mükemmel ikameler olduğunu ve hane halklarının hareket etme istekliliği ve istekliliği konusunda herhangi bir kısıtlama olmadığını varsayar. Bu gerçekçi değil.Evlerin taşınması birkaç mil daha sürmek gibi değildir (Lewyn, 2016) ve taşınmayla ilişkili maliyetler yüksek olabilir. Yeni konutların neden olduğu herhangi bir ek talep, hanehalklarının hareket kabiliyeti ve istekliliği, göç kısıtlamaları ve belirsizlik ve kiracıların ve alıcıların konut arzının bulunduğu pazarda kiralama veya satın almalarını engelleyebilecek diğer faktörler ile kişisel ve ekonomik kısıtlamalar ile sınırlıdır. artışlar. Gerçekten de, hareketlilik oranları son birkaç on yıl içinde keskin bir şekilde düşmüştür ve düşüşün nedenleri tartışılsa da, düşüş hareket kabiliyeti ve istekliliği üzerinde önemli kısıtlamalar ortaya koymaktadır.
Bu nedenle, uzun vadede, bazı ek hanehalkları arz arttıkça ev almak veya kiralamak için dışarıdan (veya şehir içinden) çekilebilse de, fiyatların ulaşacakları aynı seviyede olması pek olası değildir. yeni bir tedarik yok. Son olarak, yukarıda belirtildiği gibi, ampirik kanıtlar daha fazla arzın düşük konut fiyatlarına yol açtığını göstermektedir; Arz eklenmesi artan arzı dengelemek için yeterli ek talebe neden olursa, çalışmalar arz ve fiyatlar arasında bir ilişki bulamaz.
Gerçekten çok sınırlı durumlarda ve muhtemelen bu hatalı genellemenin neye dayandığına bağlı olan yerelleştirilmiş [örneğin mahalle] etkisi ile olabilir:
Piyasa faizli konut teklif edilen mahallelerde birçok kiracı, yeni konut inşaatının kiraları veya konut fiyatlarını artırarak, soylulaştırmayı körükleyerek ve mevcut sakinleri potansiyel olarak yerinden ederek gerçekte karşılanabilirlik sorunlarını daha da kötüleştireceğinden endişe duyuyor (Atta-Mensah, 2017; Savitch- Lew, 2017). Hankinson (2017), kiracıların arz için yerel ilavelere muhalefetin bu tür endişelerden kaynaklandığını teorize etmektedir; cazip yeni bir binanın inşasının, şehir genelinde azaltsa bile, fiyatları (yerel araziyi iyileştirerek, mahalleye yeni olanaklar getirerek ve mahallenin gelişmekte olduğunu göstererek) yerel olarak artıracağını düşünüyor.
Geliştiricilerin doğal olarak fiyatların ve kiraların yükseldiği alanlara çekileceği göz önüne alındığında, bu öneriyi ampirik olarak test etmek oldukça zordur. Blighted konutta yapılan iyileştirmelerin, bazı durumlarda, yeni veya geliştirilmiş konutlar sübvanse edildiğinde, düşük gelirli konutlarda bile çevredeki mülk değerlerini artırabileceğine dair kanıtlar vardır (Diamond & McQuade, 2016; Schwartz, Ellen, Voicu ve Schill, 2006) ). Bununla birlikte, yeni konut, tipik olarak boş, terk edilmiş binaların ve çöp boş alanlarının yerini aldı ve özünde bir dezavantajı ortadan kaldırdı. [...]
Yeni piyasa faizli konutların yakındaki evlerin fiyatları veya kiraları üzerindeki net etkisi hakkında çok az ampirik kanıt vardır ve var olan şey nedensel olmayabilir. Yakın zamanda yapılan bir çalışmada, yeni inşa edilmiş tek aile evlerinin piyasa oranındaki tek aile evlerinin etkisi incelenmekte ve yeni inşa edilen tek aile evlerinin yakınlardaki diğer tek aile evlerinin satış fiyatı üzerinde olumlu etkileri olabileceğini, ancak etkinin bağlam (Zahirovich-Herbert ve Gibler, 2014). Singapur'da çok aileli yüksek katlı dolgu gelişmeleri üzerine yapılan bir araştırma, Helsinki'de inşa edilen tek katlı çok katlı apartmanlarda yapılan bir çalışmada olduğu gibi, yakındaki evler üzerinde olumlu fiyat etkileri buldu (Kurvinen ve Vihola, 2016). Bu çalışmaların hepsi kiraları değil mülk değerlerini dikkate alır vepiyasa oranındaki gelişmelerin, mülk değerlerinin artmasını bekledikleri mahalleleri hedeflemeyi amaçladığı göz önüne alındığında, hiçbiri nedensel bir ilişki kanıtlayamaz.. Ne yazık ki, California Yasama Analisti Ofisi tarafından yapılan bir çalışmada ek piyasa kuru inşaatının daha düşük yer değiştirme oranlarıyla bağlantılı olduğu sonucuna varılmasına rağmen, kiralar üzerindeki etkileri inceleyen bir çalışma bulamadık (Taylor, 2016). 2000-2013 yılları arasında Körfez Bölgesi'ndeki düşük gelirli mahalleleri inceleyen bu araştırmacılar, piyasa faizli konut üretiminin, mahalledeki düşük gelirli sakinlerin yerinden edilmeye maruz kalma olasılığının daha düşük olmasıyla ilişkili olduğunu buldular. Tekil bir çalışma olmasına rağmen, bulgular, yüksek talep gören şehirlerdeki mahalleler için, piyasa faizli inşaatın engellenmesinin mevcut stok üzerinde daha fazla baskı yaratabileceğini düşündürmektedir.
Kısacası, yeni evlerin inşasının orta düzeyde fiyat ve kira artacağı açık olsa da, ne teori ne de ampirik kanıtlar, yerelleştirilmiş yayılma etkilerinin ne zaman ortaya çıkabileceği ve gerçekte fiyat ve kiralarda ne zaman bir artışa neden olabileceği konusunda net bir rehberlik sağlamamaktadır. hemen çevresindeki evleri.
Yukarıdaki incelemede ele alınmayan, sorunun temel meselesi hakkında daha yeni bir çalışma var:
Uzamsal farklılıklar farkı yaklaşımı kullanan ilk sonuçlar, ortaya çıkan talep etkilerinin artan arzın etkisiyle boğulduğunu göstermektedir. 2014-2016 arasında yeni apartman komplekslerinin tamamlandığı mahallelerde, yeni apartmanların yakınındaki mevcut birimlerdeki kiralar, 2018 yılına kadar yeni inşaat görmeyen mahallelere göre azaldı. Göç değişikliklerinin bu sonucu artırdığı görülüyor. Yeni birimler tamamlandıktan sonra yüksek gelirli mahallelerden yeni inşaat mahallelerine göçmenlerin toplam sayısı artmasına rağmen, yeni birimler bu hanelerin önemli bir bölümünü özümsediğinden, daha önce var olan birimlere yapılan yüksek gelirli gelirlerin sayısı azalmaktadır. Sonuç olarak, sonuçlarımız - ortalama ve kısa vadede - yeni inşaatın soylulaştırıcı mahallelerde kiraları düşürdüğünü göstermektedir.
Ayrıca bunu tartışan bir bloga bakın (aynı zamanda yol benzetmesinin debunkasyonunda iyi bir iş çıkarır); özet olarak, ikinci çalışmanın özü bu grafikte:
Bu grafik, yeni binaya yakın daire kiralama fiyatlarının, daha uzaktaki daire fiyatlarına göre düştüğünü göstermektedir. Kesikli “önce” çizgisi negatif bir eğime sahiptir, bu da fiyatların yeni binanın bulunduğu yerden ne kadar uzaklaştığını düşündürmektedir. Sağlam “satış sonrası” çizgisinin olumlu bir eğimi vardır (fiyatlar yeni binadan ne kadar uzaklaşırsanız artmaktadır). Genel olarak, fiyatlar daha yüksektir (düz çizgi kesikli çizginin üzerindedir), ancak fiyatlar aslında yeni binanın yanında düştü ve yeni binadan daha uzaktaki bölgeden çok daha az arttı.
Bu veriler, talep edilen talep teorisi için güçlü bir zorluktur. Eğer yeni bir bina alanı daha cazip hale getirirse, binanın çok yakınındaki alanda en büyük etki beklenir. Ancak, geleneksel “daha fazla arz kiraları azaltır” görüşüyle tutarlı olarak, bir alana daha fazla birim eklenmesi, çevredeki binalara kıyasla daha az kiraya (veya en azından kira artışına) sahiptir.
Diğer bir deyişle, fiyatların yeni bir binanın mahallesinde yerel olarak artabileceği teorisi bile, ortalama olarak, bir farklılık farkı testine dayanmamaktadır. Farklılıklar farklılığı yaklaşımı olmadan, bir şehirdeki genel talep genel arzdan daha hızlı artabileceğinden, elbette yanlış sonuç çıkarılabilir.
Daha da yakın zamanda, NYC hakkında başka bir makale (henüz hakemli bir mekanda yayınlanmadı, ancak yakın tarihli bir NYT makalesinde bahsedildi):
500 metrelik bir tampon içinde konut stokundaki her% 10'luk artış için konut kiralarının% 1 azaldığını görüyorum. Kira indirimi, onaylarından ziyade yeni yüksek artışların tamamlanmasından kaynaklanmaktadır. Mahallelerde, muhtemelen daha esnek talep nedeniyle, daha merkezi alanlarda etki daha küçüktür. Mahalleler içinde, düşük kiralı binalar için etki daha küçüktür. Son olarak, olumsuz etki, mahalle fiziksel özelliklerindeki değişiklikler, engellenen görünümler veya gölgeler gibi uyumsuzluk etkileri yerine arz etkilerinden kaynaklanıyor gibi görünmektedir. Yeni konut birimleri, mevcut konut birimleri için artan talebi hafifletmekte ve konut kiralarının hızlı büyümesini ılımlı kılmaktadır.
500 metrelik yeni yüksek artışlar tamamlandığında konut satış fiyatları da düşüyor. [...] Yeni yüksek artışların% 99'u kınamak ve kiralık binalar olduğundan, kooperatiflerin ve 1-5 aile evinin satış fiyatlarını önemli ölçüde etkilemiyorlar. Negatif etki, daha yakın ikameler için daha büyüktür, olumsuz etkinin arz etkilerinden kaynaklandığını doğrular.
Dostluk etkileri hakkındaki hipotezi ele almak için yeni yüksek artışlar buluyorum ve yüksek gelirli kiracıları yeni tam hizmetli restoranlar, kafeler ve kafeler çekiyor. Bu tüketim olanakları muhtemelen mahalleleri daha çekici hale getirmekte ve potansiyel olarak kiraları ve satış fiyatlarını artırmaktadır (Couture ve Handbury, 2017). Bununla birlikte, kira etkisi ve satış fiyatlarının hala net düştüğü göz önüne alındığında başlıca etkinin arz etkisi hakimdir.
Bir OP'nin aşağıdaki yorumunda belirtildiği gibi, büyük bir şehirde küçük bir kasabaya (ve kırlara karşı) yaşamak bir başlıca etkidir. Ancak, daha fazla konut arzı (kiralama) fiyatını düşürdükten sonra bu etki için bir sınır var gibi görünüyor.
Dostluk etkisi onlarca yıldır incelenmiştir, ancak ne yazık ki, en yaygın olarak belki de Rosen'in daha genel mekansal denge modelini konut gibi "ticaretsiz" mallara uyarlayan Roback modeliyle . ("Takas edilmemiş" çünkü Roback sadece kiralar üzerindeki etkileri göz önünde bulundurdu.) Bu modeli kullanarak, esasen (kira) fiyat kolaylığı gradyanları elde edilir. Roback "değişen konutların maliyetinin sıfır olduğunu" (yani maliyetsiz göç) kabul etti. "Kısmen açık" şehirleri, yani sınırlarının ötesinde sıfır olmayan (ve sonsuz olmayan) yer değiştirme maliyetleri ile modellemek nispeten daha yeni bir çabadır. Aynı şekilde, konut arzı ve olanaklarının kiralar üzerindeki kombine etkisini de göz önünde bulundurmak. Böyle bir teorik çalışma notu olarak
konut daha elastik olarak sağlandığından [...] aktivite kira etkisi sıfıra yaklaşır.