Konut fiyatları TÜFE'ye neden dahil edilmiyor?

Swedens merkez bankası kısa süre önce deflasyonu önlemek için asal oranlarını% -0.10'dan% -0.25'e düşürdü.

Aynı zamanda, konut ve apartman fiyatları her zamankinden daha yüksek, son 12 ayda% 11 artış ve son 5-10 yılda yüzlerce yüzde. Konut kredisinden kaçınmak için, örneğin ipotek ödemeleri ve benzeri düzenlemeler gibi önlemler alınmakta, ancak bunların bir etkisi olmaktadır ancak orandaki hızlı bir artışın etkileri felaket olacaktır.

Anladığım kadarıyla, tahminimce bu ülkeden ülkeye farklılık gösterebilir, enflasyon ölçüsü, TÜFE, hizmetler ve mallar için fiyatları içerir, ancak evler ve daireler için değil, neden? İsveç'te daire kiraları ve banka faizleri TÜFE'ye dahildir, ancak tüketici faiz ödemiyor, faiz * konut fiyatlarını ödüyor.

Konut fiyatları TÜFE'ye dahil olsaydı, deflasyondan ziyade kesinlikle enflasyona sahip olurduk, bu nedenle doğru eylem, konut fiyatlarını da düşürecek olan prime oranını artırmak olacaktır.

TÜFE, Tüketici Fiyat Endeksi'ni temsil etmektedir. Tüketilen şeylerin fiyatında olduğu gibi (belirli bir zamanda). Gayrimenkul fiyatları, tüketilen bir şeyin fiyatı değildir, çünkü mevcut konut tüketiminin değerini içerir, aynı zamanda gelecekteki konut tüketiminin aktifleştirilen değerini de içerir. Bu nedenle, konut fiyatlarının dahil edilmesi TÜFE'yi farklı zamanlarda tüketimin bir karışımı haline getirecek ve bu nedenle tüketim paketlerinin fiyatını farklı zamanlarda karşılaştırmak için uygun olmayacaktır. Bunun yerine, konut tüketiminin fiyatının daha saf bir ölçüsünü kullanıyorlar: kiralar.

Kiralar, bir anda gayrimenkul hizmetleri akışını tüketmenin fiyatını yansıtır. Tabii ki, birçok ev sahiplerine aittir ve kiralanmamıştır. Bu nedenle, ulusal hesapların hesaplayıcıları, "sahiplerinin işgal ettiği kiralar" olarak adlandırılan bir şey üretir; bu, sahiplerinin işgal ettiği evlerde kiraların ne olacağını hesaplamak için bir girişimdir. Bu önlemin sorunları var, ancak birçok amaç için oldukça yeterli ( Crone, Nakamura, Voith (2004) ).

Kiralar TÜFE'ye dahildir, çünkü cari dönemde “tüketilen” harcamalardır.

Ancak konut fiyatları değildir, çünkü uzun yıllar boyunca tüketilecek bir varlığa yapılan harcamalardır. Bir eviniz varsa, satarsanız ve satarsanız yükselen fiyatlardan yararlanacaksınız. Bir bakıma evlere tüketiciler için sermaye malları gibi davranılıyor. Yani, artan konut fiyatları ev sahipleri için bir yük değil, artan kiralar ise kiracılar için bir yüktür.

Konut fiyatlarının enflasyon önlemine dahil edilmemesinin bir başka nedeni, bazı konut sözleşmelerinin enflasyona göre endekslenmesidir. Bunun İngiltere için geçerli olduğunu hatırlıyorum [atıf gerekli]. Eğer o zaman konut fiyatlarını enflasyon ölçünüze dahil ederseniz, nominal enflasyona ilişkin döngüler / amplifikasyon elde edersiniz:

• Enflasyona endeksli kiralama sözleşmeleri
• Dolayısıyla konutların nominal değeri enflasyonla birlikte artmaktadır
• Enflasyon önlemi konut fiyatları ile de artıyor

Enflasyona göre endeksleme (örn. Kiralamak) için bir eskalasyon anlaşması denir: Örneğin, enflasyon çok artarsa, sabit bir kiralama ücreti mülk sahibine çok zarar verir, bu nedenle taraflar genellikle bir Eskalasyon Sözleşmesi üzerinde anlaşırlar .

Ayrıca inanıyorum ama bu konunun bu EconTalk bölümünde kısmen ele alındığı konusunda yanılmış olabilirim .

Uzmanlar "ham" in (yani aslında bir ev satın alma maliyetinin) hiçbir zaman TÜFE'ye dahil edilmemesi gerektiğini savunuyor, çünkü evler insanların düzenli olarak satın aldığı bir şey olarak görülmüyor.

Ancak bu argüman, dünyadaki rezerv bankaların faiz oranlarını belirlemek için TÜFE'yi (bence YANLIŞ) kullandığını hesaba kattığınızda gerçekten ortaya çıkıyor.

Dünya genelinde doğrudan faiz oranlarıyla ilgili birçok kişi için en büyük satın alma, hisse senetleri, işletmeler, arabalar veya benzeri yatırımlar değil, evler. Dolayısıyla, faiz oranlarını belirleyerek evlerin fiyatlarını ve karşılanabilirliklerini doğrudan etkiler (insanların vakaların% 99'unda bir ev almak için borç almaları gerektiğini hatırlamak) ve yine de aynı kurumlar ve basit düşünen ekonomistler büyümeyi dikkate almayı reddederler. faiz oranlarını belirlerken aynı konut fiyatlarının

Gerçek anlamda enflasyon, ister ev, ister yatırım ister ekmek olsun, ekonomide satın alınan her şeyin bir ölçüsü olmalıdır.

Aksi takdirde, çoğu ekonomistin körü körüne kullandığı göstergelerin olduğu yerde küresel olarak saçma durumlarınız var. Bazı ülkelerde konut piyasası yılda% 20 artarsa, bu enflasyon oranına dahil edilmemeli midir? Çünkü konut fiyatları dahil edilmiş olsaydı faiz oranları aşağıya değil yukarı çıkacaktı.

Şu anda bize "diğer" uzmanlar tarafından bankacılık veya konut sektörlerine duyulan ilgisiz, günümüzün küresel ekonomisindeki en büyük sorunun varlık kabarcıklarını besleyen düşük faiz oranları (birçok ülkede konut konutu) olduğu söyleniyor. Bu sorunu çözmenin kolay bir yolu, konut fiyatlarını TÜFE'ye dahil etmek ve neden başlayamayacağımız kadar gülünç argümanlarla kuma kafalarımızı gömmemek. Evet, son zamanlarda bir kabarcık varlık sınıfında çok fazla borçlananların büyük bir darbe alacağından emin olabilirsiniz. Ancak, orta ve uzun vadede birçoğunun daha iyisi için olması gereken az sayıda insan için büyük bir hit.

Bu iyi bir soru. Burada ABD'de aldığım ekonomi dersleri konusundaki anlayışımdan, çok değişken oldukları için ev fiyatları dahil edilmedi. Aynı şey enerji / petrol fiyatları için de geçerlidir. Konut fiyatları faiz oranlarına çok bağlıdır ve arzı nispeten esnek değildir (çünkü talep arttığında bir şehirde 10.000 yeni ev hızlı bir şekilde üretemezsiniz). Bu oynaklığa neden olur. Umarım yardımcı olur!

Ev fiyatlarının TÜFE'ye dahil olmadığını düşünüyorum çünkü ekonominin ana itici güçlerinden birine zarar verecek: emlak. Bankacılık, hukuk, sigorta, inşaat, yenileme, çevre düzenlemesi, mühendisler, değerleme uzmanları, emlakçılar, ev dekoratörleri, memurlar, vb. Liste gerçekten şaşırtıcı ve bu destek için harcanan tüm bu ücretlerin dolaylı etkisini bile hesaba katmıyor. ekonominin diğer bölümleri.

Gayrimenkul ekonomisinde yaşıyoruz.

Konut fiyatlarının enflasyonunu azaltmak için faiz oranını artıracak olsaydı, kalp atışlarında tüm ekonominin büyüme oranını öldürürlerdi. Ayrıca, düşük faiz oranları, gayrimenkulün devam etmesinin baskısına katkıda bulunan emeklilik fonları için son derece yıkıcıdır: bu varlık sınıfı, birçok insan için yeni bir emeklilik planı haline geliyor (nüfus yaşlanmasının bunun üzerindeki etkisini görmek için sabırsızlanıyorum) : gerçek zamanlı bomba).

Son olarak, tipik bir kasaba veya şehirdeki en varlıklı insanların çoğunluğu, gayrimenkul yatırımlarıyla servetini kazanmış (veya büyümüş). Gayrimenkul yatırımcılığı büyük ölçüde yönetmeliklere (imar, kalkınma planlaması, transit planlaması, vb.) Bağlı olduğundan, bu insanlar aynı zamanda kasaba / şehir politikalarıyla da yakından ilgilenmektedir. Yerel politika, bölgesel ve ulusal politikanın bel kemiğini oluşturur. İlginç bir şekilde, tipik hükümet "teşvik" harcamaları gayrimenkul performansı için de önemli olan yerel altyapı ihtiyaçlarını ele almaktadır.

Buraya çok fazla matematik getirmediğim için özür dilerim, ama ekonomi yumuşak bir bilimdir; TÜFE'ye konut fiyatının dahil edilmemesi benim için hiçbir matematiksel anlam ifade etmiyor.

Konut Borçları, kişisel borcun yukarı doğru yönlendirilebilmesi için enflasyonist tedbirlerden kaldırılmıştır. Herhangi bir enflasyon tetikleyici tetiklemeden ekonomide 'görünen' insanlar tarafından ödünç alınan paralar, (aslında) insanların daha az tasarruf etmelerine ve borçlanma maliyetlerini düşürmeye devam ederken daha fazla borçlanmalarına izin verdi. İngiltere'de Gordon Browns mucize ekonomisi sadece kişisel borçtu. Sadece bu. Duman ve aynalar.

Gerçek cevaplar? Ekonomi hem sanat hem de bilimdir, bu nedenle TÜFE hesaplamasına veya Fedlerin kararlarına neyin dahil edilmesi / olmaması gerektiğine dair evrensel bir cevap yoktur. Konutun TÜFE üzerindeki etkisi konusunda da aynı kaygılarım var. Bu durumda TÜFE'nin ve Fedlerin kararının ana itici gücü olması gerektiğine katılıyorum. Konut maliyetleri düşünüldüğünde, toplam konut maliyetinin vasat ve yanlış bir resmini çizmek yanlış toplanır (kiralar vb.). Yukarıda yazılanları tamamen anlıyorum, ancak oranlara en büyük bağımlı maliyet değişkenini neredeyse göz ardı etmek sadece gülünç derecede uygun.

Gerçek şu ki, konut her Amerikan tüketen hanehalkı için en büyük satın almadır ve ev satın almak için borç maliyeti azaldıkça konut maliyeti artar. Diğer tüm aile harcamaları konutlara göre ayarlanmaktadır. Gerçek şu ki: 1) konut fiyatları astronomik olarak artmış, bu nedenle ikinci ve üçüncü dereceden bir birincil nedenden ötürü (tarihsel olarak düşük faiz oranları) metro konut pazarlarında diğer baloncuklara neden olmaktadır. Bunlardan bazıları, gittikçe daha fazla vergi tabanına ihtiyaç duyan ve gelir vergilerini sürekli olarak arttıramayan eyalet ve yerel belediyeler, büyük evler (genç aileler için çok büyük) inşa etmeyi teşvik ediyor çünkü en fazla vergi geliri elde ediyorlar. İstihdam ve entelektüel kaynakların kırsal alanlardan uygun fiyatlı tek aile konutlarının çok kısa arzda olduğu büyük şehirlere taşınması, TÜFE ve oranlar göz önüne alındığında fark edilmeden daha da artmaktadır. Indiana'nın kırsal kesiminde (azalan talep) ve Indianapolis'te (artan talep) konut maliyetinin ortalaması yararlı bilgi değildir. Konut maliyetlerinin daha doğru bir resmi, sadece tek aile ev fiyatlarına (kiralar değil ... kınamak .. (çok az insan çocuklarla birlikte yaşamak ister) ve btw HOA'ların veya diğer ücretlerin dahil olmadığı yerlere yakından bakmaktır. her bölgedeki büyük metro alanları. 2) Düşük oranlarla, kolej eğitiminin maliyetleri artmış ve üniversitelerin rekabet etme iştahı artmış, yüksek seviyede öğrenci kredi borcu ile sonuçlanmıştır, daha sonra eğitimli kolej için bir ev almayı zorlaştırır. Bu nedenle Fed'lerin TÜFE'yi dikkate alma kararı sanatı, metro alanlarındaki tek aile konut fiyatlarının daha ağır tartılmasını içermelidir. bir

Bu nedenle, oranlar düşük olduğu sürece, 'gelir eşitsizliği' sorununun bir sorun olacağı belirtilmelidir. Yaşlılar ve düşük gelir grupları, geleceğe yönelik tasarruf için iyi banka tasarruf oranlarına büyük ölçüde güvenmektedir. Bu oran teşvikinden yoksun olan bu grupların tasarruf etme olasılığı daha düşüktür ve daha sonra bir ev ya da taşıt satın almak için yatırım yaparlar. Bir noktada, konut fiyat enflasyonu yavaşlamalı veya sönmelidir. Ücretler artmıyor ve devlet borçları ile özel borçların birleşimi, oranları yavaş yavaş artırarak gerçek tüketici fiyatlarını göz önünde bulundurarak bu çılgınlığı yavaşlatmadıkça tüketici ekonomisi üzerinde büyük baskı yaratacak.