Satın alındığından daha ucuz olan herhangi bir evi satmaya karşı bir yasa, bunun ne gibi sonuçları olur?

Daha genel ve ilkeli bir cevap arıyorum ve bugün İskandinavya'yı sadece sorduğum senaryoların kabataslak bir örneği olarak kullanıyorum.

Şimdi bir çeyrek asır boyunca konut fiyatlarının kesintisiz bir balon patlamasının yaşandığı İskandinavya'da yaşıyorum. Dünyadaki en borçlu olan hanelerdir. Tabii ki çoğunlukla konut kredisi şeklinde. Eğer konut balonu İskandinavya'da son on yılda birçok yerde olduğu gibi patlarsa, kesinlikle tüm bankalar derhal silinecek ve milyonlarca İskandinav, ödenmemiş borçları olan hayatlarının geri kalanı için tamamen yoksun olacak ve eşleşecek mülkleri olmayacak derin bir depresyon olarak ortaya çıkıyor.

Bazı kilit rakamlar (İsveç için petrol ülkesi değil):

• 23 yıldan bu yana yıllık ortalama% + 7 konut fiyatları ve son birkaç yıl rekor artar.
• Son 10 yılda kişi başına düşen GSYİH'da% 0 büyüme (konut fiyatları yine de iki katına çıktı).
• 10 yıldan bu yana% 1,2 (pozitif) TÜFE-enflasyon.
• Şu an müzakere edilmeyen reklamlarda (vergi indiriminin ardından)% 0,8 (pozitif) tüketici konut kredisi sunarken, merkez bankasının faiz oranları olumsuz yönde sıkıştı.

Hükümetin, herhangi bir konutu en son satın alındığı fiyattan daha düşük bir fiyata satmasını yasaklayan bir yasa çıkardığını hayal edin. Bu nedenle tanım gereği, ev kabarcığı yasal olarak değil, patlayamaz. Ve herkes güvende, çarpışma önlendi ve herkes sadece kendi evine sahip olmak için risksiz "yatırım yapmak" için borç alarak daha fazla milyonlarca kazanmaya devam edecek, değil mi?

Olumsuz sonuçları ne olurdu ve nasıl ortaya çıkacaktı?

Bu gerçekten, gerçekten kötü olurdu.

Değerini kaybeden herhangi bir ev satılamaz ve dolayısıyla neredeyse değersiz olacaktır.

Böyle bir evde yaşayan insanların çoğunun taşınması engellenir. Kimse pahalı bir ev almak istemediği için satamazlar ve halihazırdaki eve bağlı sermayeleriyle başka bir ev satın almaya gücü yetmez.

Bir karaborsa ortaya çıkacak ve insanlar masanın altına para vereceklerdi. "Evimi 4M SEK'e al ve masanın altında 1M SEK'i iade edeceğim."

Sana yapamayacağı bir şey söyleyebilirim. Fiyatların düşmesini engellemez.

Ve herkes güvende, çarpışma önlendi ve herkes sadece kendi evine sahip olmak için risksiz "yatırım yapmak" için borç alarak daha fazla milyonlarca kazanmaya devam edecek, değil mi?

Doğru, yatırımınız nominal değerde düşemez (enflasyonu saymaz), ancak birçok yönden daha kötü olan tamamen likit hale gelebilir . Eğer bir hisse senedi% 5 değerinde düşerse, sermayemin% 95'ini serbest bırakıp koruyarak% 5'lik zararı satabilir ve alabilirim. Senaryonuzdaki bir ev% 0,05 değerinde bile olsa, zararlarımı kesemem.

Kısa vadeli bir perspektiften, herhangi bir kayıp bir toplam zarar olur. Uzun vadeli bir perspektiften, herhangi bir kayıp hala daha büyüktür , çünkü sermayenizi daha iyi yatırımlar için serbest bırakamazsınız - daha sonra satmayı başarsanız bile, fırsat maliyeti yüksektir. Her iki durumda da, gayrimenkul yatırım riski büyük ölçüde artacaktır. Bu, ev sahipliğinin maliyetini artıracaktır.

Tabii ki, soyut olarak konuşuyor. Gerçekte, evler çoğu insanın net değerinin büyük bir kısmını oluşturur ve bu, konut piyasasında gerçek likidite tehlikesidir. Hareket edemediğinizi, yeniden finanse edemediğinizi, sadece yatırımınızı tamamen kaybederek serbest bırakabileceğinizi düşünün. Bu pek çok insan için işe yaramayacak. Bu insanlar mülk almak yerine kiralamak zorunda kalacak ve bu da kiralama talebini (ve fiyatını) artıracak.

Tüm bunlar çözüldükten sonra, insanlar artık mülkleri 'güvenli' bir yatırım olarak görmeyeceklerdir, ancak con sanatçılar ve aldatıcılar bir süredir insanları dolandırmakta başarılı olabilirler.

Tl; Dr

• Değer düşüklüğüne uğramış bir varlık satılamaması, bu varlığın riskini arttırır. Riski arttırmak maliyeti arttırır, böylece ev sahipliğinin maliyetinde de bir artış olduğunu görürsünüz. Bu kötü.
• Kiralamak, ev sahipliğine kıyasla daha cazip hale gelir, böylece kiralamak için talebin (ve fiyatın) yükseldiğini görürsünüz. Düşük gelirli aileler için bu çok kötü olurdu.
• İronik olarak, bu yasa ve serpinti, insanları gayrimenkulün “güvenli” veya “garantili” bir yatırım olduğu fikrinden mahrum bırakabilir. Bu iyi olurdu.

Son olarak, gerçekten fayda sağlayacağını düşündüğüm tek insanlar, bu senaryoda ev sahipliği riskini kaldırabilecek büyük şirketler, çünkü daha az rekabet edecekler.

Bir evi, satılan son fiyattan satmaya zorlamak, insanların bu etiket fiyatına değer verdiği anlamına gelmez. Su şişelerinin sadece 1.000.000 dolara satın alınmasını zorunlu tutabilirim. Bu kimsenin satın alacağı anlamına gelmez. Sadece değer vermediğim bir şişeyle sıkışıp kaldım.

Benzer şekilde, konut pazarında fiyat katlarının belirlenmesi, birçok mal sahibinin evlere sıkışıp kalması anlamına gelir.

Ayrıca, bir evin pazar devalüasyonunun sadece satış yapmayı planlayan mal sahipleri için önemli olduğunu belirtmek önemlidir. 200 bin dolara bir ev aldıysam ve pazar ertesi gün çökerse, evi hala> 200 bin dolardan biraz VARIZ. Pazar fiyatının düşük olması benim için önemli değil çünkü hala aynı eve sahibim. Eğer bir şey varsa, daimi ev sahipleri, daha düşük emlak vergisi yükümlülüğü anlamına geldiğinden, evlerin devalüasyon fikrini gerçekten sevmelidir.

Elbette, baloncuk patlamalarının diğer birçok pazar üzerinde olumsuz etkileri olma eğilimindedir. Ancak bunlar tamamen ayrı konulardır.

Önceki bir cevap, gelişmekte olan karaborsayı zaten kapsıyordu. Bu aynı zamanda düşük gelirli konut düzenlemeleri ile NYC'de gerçekleşir.

Eğer konut balonu İskandinavya'da son on yılda birçok yerde olduğu gibi patlarsa, kesinlikle tüm bankalar derhal silinecek ve milyonlarca İskandinav, ödenmemiş borçları olan hayatlarının geri kalanı için tamamen yoksun olacak ve eşleşecek mülkleri olmayacak derin bir depresyon olarak ortaya çıkıyor.

Öncelikle, bu değil o kötü, sen bankaların kredi pozisyonunu köprü merkez bankaları işleyişi var sağladı.

Ancak, insanlar kredi ödemeleri yapamadığında normalde ne olacağını düşünün: banka sonunda evi geri alır ve satar. Genellikle indirim için çünkü tekrar sermayeye çevirmek için acele ediyorlar. Şimdi fiyat düzenleme yasaları nedeniyle satmadıklarını varsayalım, ancak pazar çöktü. Ne oluyor? Banka sıkışmış. Kredi yapmak için sermayeye ihtiyaçları var ama bunun yerine evleri var. Hala kurtarılmaya ihtiyaçları var.

(Not: Enflasyonu iki basamaklı bir yüzdeye çıkarırsanız, aniden evin yeniden satış fiyatı yasası sorun çıkarmaz.)

Sonunda, evleri yıkmak zorunda kalabilirsiniz . Unutulmuş evlerin boşa harcanan bir varlık olduğunu unutma: bakım gerektiriyorlar. Bunun en uç örneği muhtemelen Detroit.

Bu yüzden, asgari satış fiyatı kanununuzun son derece muhtemel bir sonucu, yaşanabilir evlerin yıkılmalarıdır çünkü asgari fiyatlarından satılamazlar.

Baloncuk patlaması gerçek zenginlikleri yok etmez. Bunun yerine, gerçek zenginlikleri hayali zenginliklere dönüştüren yıkıcı süreçleri durdururlar .

Balonsuz koşullarda 100.000 $ değerinde bir ev inşa etmenin 120.000 $ ' a mal olacağını , ancak bir baloncuğun piyasa koşullarında böyle bir evin 150.000 $' a satılmasına neden olacağını varsayalım . Bu şartlar altında bir ev inşa etmek, 120.000 dolarlık gerçek serveti 100.000 dolarlık gerçek değere ek olarak 50.000 dolarlık hayali servete dönüştürür. Eğer inşaatçı evi 150.000 $ ' a satmayı başarırsa, bu, alıcının 100.000 $ gerçek değer ve 50.000 $ hayali servet için 150.000 dolar gerçek servet alması anlamına gelir .

Kabarcık devam ettiği sürece, insanlar hayali serveti etrafta dolaştırmaya devam edebilir ve gerçek servet gibi davranabilirler, ancak bu hayali serveti gerçek servete dönüştürmenin yolu yoktur. Evi inşa etme eylemi, 30.000 $ 'lık gerçek serveti imha etmiş olacak , ve ne kadar yüksek fiyatlar olursa olsun, ne kadar yüksek fiyatlar olursa olsun, tüm alıcılar ve satıcılar arasındaki toplam net kar o) - 30.000 $ olacak. Birinin evi satın alıp satabileceği her türlü kazanç, bir başkası tarafından kaybedilmiş bir dolar zararıyla dolar ile dengelenir.

Kabarcıkları patlatmak insanların para kaybetmesine neden olsa da, gerçek şu ki hava kabarcıklarının oluşumu ve enflasyonu - insanlar para kazanıyor gibi görünüyor - aslında serveti yok ediyor. Kabarcık büyüdükçe, oluşturulan hayali zenginlik miktarı ve yok edilen gerçek zenginlik miktarı katlanarak artacaktır. Baloncuk patlaması bazı piyasa katılımcılarını kayıplardan koruyabilse de, diğer piyasa katılımcılarının daha da fazla kaybetmesine neden olarak bunu yapabilir.

Yapay mektubu yasa mektubunu atlatmak için hızlı bir yükseliş olacak. Örneğin, bir emlakçı evinizi resmen yaşanamaz olarak resmen tescil etmek ve zorunlu bir yıkım emri almak için asgari yasal satış fiyatının% 90'ını talep edebilir. Aynı sitede inşa edilen yeni bir ev, daha önce hiçbir fiyat geçmişine sahip olmayacağından, gerçek piyasa değerinin% 10'u kadar satılabiliyordu. yeni bina sigorta poliçesi "veya bazı terminoloji.

Bu gibi boşlukları yasada kullanmak mutlaka halkın büyük çoğunluğuna fayda sağlamayacak, ancak azınlıklara iş turları oluşturma uzmanlığıyla fayda sağlayacaklar - her zaman maddi zarar almak için daha iyi bir seçenek olan bazı mülk sahipleri olacak hiç kimseye satış yapamamaktan, kim istismar edilebilir.

Bu yıkıcı derecede kötü bir fikir olurdu. Ekonomi bir daha kapandığında ne olacak?

Bir alıcı bulamadığı evlere, ev için ödedikleri bedelle aynı fiyata sahip olan işçiler, evlerini taşıyamayacaklar. Bu nedenle başka bir yerde istihdamı alamayacaklar. Bu nedenle, bir şirketin işe almak isteyebileceği personelin yerel mevcudiyetine yapay bir kısıtlama getirmiş bir ekonomik kriz yarattınız! Bir durgunluk ısırığı ve işsizlik arttıkça personeli işe almayı zorlaştıracak başka bir hareket düşünemiyorum .

Kuşkusuz, bir ülke sınırları içerisinde işçi hareketliliğini kısıtlayan herhangi bir şey , sadece kötü bir şey olabilir. Bu nedenle, hükümetin yapabileceği birisinin bir yerde bir ev satması ve diğerinde bir ev alması mümkün olduğu kadar kolay olmalıdır. Burada, İngiltere'de, damga vergisi adı verilen ev alımları hakkında saçma bir vergimiz var. Bunun bir sonucu, yeniden yerleştirmek için tipik olarak evin satın alma maliyetinin% 3'üne mal olmasıdır. Bu nedenle, başka yerlerde daha iyi ücretli ya da daha çok istenen bir iş teklifine cevap vermek yerine, kalmak için bir teşviktir. Veya, eğer bir işveren işe almak için çaresizse, yeni işe alımını o kişinin vergi yükü için bir şekilde telafi etmesi gerekecektir.

Bu çılgınca fikre geri dönelim: eğer kimse birisinin evini satamazsa, kimse önceki bedelini ödeyemez ve talep fiyatını düşürmek yasa dışıysa, o zaman tek yasal seçenek yerine kiralamak olacaktır. Böylece, çoğunlukla ev sahibi olmak istemedikleri için, çoğu zaman işleri çok kötü ele alan bir amatör toprak sahibi ülke yaratacaksınız. Ayrıca, ev sigortasının, tamamen elde edilemez olmasa da, birkaç kat daha pahalı olacağını, çünkü birinin parasını nakit olarak almanın açık bir yolu olduğunu hayal ediyorum. Evi önceki satın alma bedeli / yasal olarak zorunlu minimum "değer" için sigorta ettirin ve sonra yanmasını bekleyin.

Fiyat, arz ve talebi dengeleyen şeydir, fiyatları yapay olarak düşük tutarsanız arz kıtlığı yaratırsınız. Onları yapay olarak yüksek tutarsanız, talep kıtlığı yaratırsınız.

Dolayısıyla, talebin azaldığı bir alanda evlerini satmak isteyen / satmak isteyen insanlar bunu yapamazlar. Doğal talebin düşmediği bölgelerde bile bir ev satın almak, daha da iç karartıcı bir teklif olacaktır.

Tüm bunların net sonucunun, ülke genelinde evlerin hızla satılamaz hale geleceğinden şüpheliyim.

Kiralık pazarda, satılamayan evlerin yerine kiralanması nedeniyle bir patlama meydana gelebilir.

Bankalar, depoladıkları satılamaz mülkleri kiraya vermek için yeni bölümler geliştirmek zorunda kalacaklar.

Hükümet, miras vergisi amacıyla satılamayan evlerin değerlenmesi konusunda ne yapılacağını ve mal sahibinin geri kalan varlıklarının miras vergisini karşılamak için yeterli olmadığı durumlarda ne yapılması gerektiğini bulmak zorunda kalacaktı.

Henüz yapılmamış gibi görünen bir nokta, bankaların ve diğer ipotek borç verenlerinin, bu tür bir yasa teklif edilir edilmez borç vermeyi bırakmak zorunda kalacakları, boşver düştükleri ve kendi başlarına konut piyasasının çökmesine neden olacağıdır. Bir banka size 400.000 Euro'luk bir ev satın almanız için 320.000 Euro borç verecektir çünkü ödemelerinizde temerrüde düşerseniz ve evi geri almak zorunda kalırlarsa, evi satabilirlerse bile kredi değerini geri alabilirler. ödediğin kadar. Bu yüzden (genellikle) satın alma fiyatının belli bir yüzdesi için depozito yatırmanız gerekir ve banka size toplam tutarı ödünç vermez. 400.000 Euro'dan daha düşük bir fiyata satmalarına izin verilmezse, yalnızca 320.000 Euro'yu geri kazanmaları gerekse bile, o zaman hiç satamazlar ve hem ödenmeyen bir borçla hem de satılamaz bir evle sıkışıp kalmış olabilirler. (Evet, İsveç'in euroyu kullanmadığını biliyorum, ancak örneğime göre para birimini euro olarak kullanmak daha öz ve daha yaygın.)

Duyduğum en kötü fikirlerden biri. Tüm olumsuz sonuçlar, neredeyse hiç olumlu değil. HİÇBİR devlet tarafından fiyatları kısıtlama girişimi (tabandan veya tavandan veya başka herhangi bir şey yoluyla) HER ZAMAN kötü etkiler yaratabilir; her zaman çözmeye çalıştığı problemden daha kötü problemlere neden olur. Serbest piyasa, piyasadaki tüm üyeler, belirli bir mal için hangi bedeli ödemeye ya da almaya karar verdiklerine karar vermede BEDAVA olduğunda en iyi şekilde çalışır. Hükümetin burnunu bu işleme sokması, işlemdeki her zaman en az bir katılımcıyı, genellikle her ikisini de kötüleştirir ve bir bütün olarak ekonomi daima zarar görür.

Kampanya konusunda "Vergileri azaltacağım, devlet harcamalarını artıracağım ve devlet borcunu azaltacağım!" Bu asla işe yaramaz, EVER.