Hangi metrikler gerçek piyasa değerlerinden ziyade bir ev baloncuğunu gösterir?

Auckland, Yeni Zelanda'nın şu anda bir konut balonu yaşadığı konusunda endişeler var .

Auckland konut israfı endeksinde dünyanın en iyi 10 kentinden biridir.

Soru şu - ekonomistler olarak konut fiyatlarının bir balonu mı yoksa gerçek bir piyasa değerini yansıtıp yansıtmadığını nasıl anlayabiliriz?

Ortalama ücretlere, suç oranlarına, mutluluğa ve şehrin diğer sosyal önlemlerine bakıyordum. İyi bir cevap bunları kapsamlı bir şekilde listelemeli ve bu metriklerin uygunluğunu açıklamalıdır.

Bakılacak ilk metrik, konut fiyatından kiraya oranlarıdır. Kira fiyatları, bir mahallenin ne kadar güvenli olduğu, okulların ne kadar iyi olduğu gibi şeyler de dahil olmak üzere bir mülk tarafından sağlanan konut (ve konut bağlantılı) hizmetlerin değerini yakalar. Buna karşılık, konut fiyatları gelecekteki konut hizmetleri akışının sermayeli değeri PLUS bir varlığın fiyatı (çoğunlukla arazi; sağladığı konut hizmetlerinin ötesinde yapı değeri ihmal edilebilir). Sonuç olarak, konut fiyatlarının kiralara oranının daha yüksek olması, sağlanan konut hizmetlerinin değerini kontrol ederek, konut varlıkları (yani arsa) için daha fazla ödeme yapan insanları gözlemlediğimiz anlamına gelir .

Bu, varlığın mutlaka aşırı değerlendiği anlamına gelmez, ancak en azından varlık fiyatını konut hizmetlerinin değerinden ayırarak sizi doğru yönde hareket ettirir. Daha sonra konut varlıkları için geçerli olan arz / talep temelleri ve varlığın belirli bir değerlemesini desteklemek için neleri kabul etmeniz gerektiğini düşünmeye başlayabilirsiniz (Jamzy'nin belirttiği gibi, fiyat-kira oranlarındaki büyümenin artan ev içi borçlanma ile bağlantılıdır).

Prensipte bir balonu titizlikle tanımlamak mümkün olsa da (örneğin , fiyatların çaprazlık koşullarını ihlal ettiği varlık piyasalarına bakınız ), pratikte, gerçek postları bile olsa gerçek kabarcıkların tanımlanması zor veya imkansız olabilir.

Örneğin, @dismalscience konut fiyatından kiraya oranlarına bakmayı tartışıyor. Bu kulağa basit geliyor. Evler kiralarının net bugünkü değerinden fazlasını satıyorsa, o zaman bir balonunuz olur. Ancak bu analizde çok zor bitler var. Tek aile evleri için kiralama pazarları sağlam değildir ve bu nedenle piyasanın çoğunu oluşturan çok aileli (apartman / kasaba evleri) pazarından doğru kiraları ima etmek zordur. Piyasa fiyatlarındaki uzun vadeli konut kiraları aslında mevcut değildir, bu nedenle gelecekteki kiralar en iyi şekilde eğitilmiş bir tahmindir. Kiraları hangi oranda iskonto edelim? Portney ve Weyant'ın İskonto ve Kuşaklar Arası Eşitlik (1999) , 0 iskonto oranı ile borsa getirileri arasındaki her şeyi kullanmak için dava açar . Trachtenberg (2011)bir sosyal planlamacı için uygun iskonto oranının negatif bile olabileceğini iddia ediyor. Tüm bu belirsizlik ve tahmin hatası ile tahminler farklı olacaktır. Makul İnsanların Katılmadıkları Belgesi: Çarpışmadan Önce ABD Konut Piyasası Hakkında İyimserlik ve Kötümserlik ( Gerardi, Foote ve Willen (2010) ) farklı bilim insanlarının çok farklı sonuçlara varmak için kira bedeli / kullanıcı maliyeti yaklaşımlarını nasıl kullandıklarını göstermektedir konut fazla değerli olup olmadığını açık.

Biraz gazetecilik cevabı için özür dileriz (diğerlerinin de belirttiği gibi, bir balonu titiz bir şekilde tanımlamak bile zordur).

Muhafaza beslemesine ilişkin bilgiler biraz işe yarayabilir. Konut talebi oldukça esnek değildir (herkesin yaşamak için bir yere ihtiyacı vardır), bu nedenle arzdaki değişimler çoğunlukla fiyatlarda ve pazar miktarlarında daha az görünmelidir.

Örnek olarak, İngiltere 1950'lerden beri sürekli konut fiyatı enflasyonu yaşamaktadır. Son durgunluk döneminde bile, İngiltere fiyatlarındaki düşüş nispeten kısa ve mütevazı idi. Eğer bir kabarcık olsaydı, kesinlikle bu mu?

( kaynak )

Ancak, rekabetçi bir pazarda fiyatların arz ve talebin kesiştiği nokta tarafından belirlendiğini unutmamalıyız. Şu anda İngiltere yılda yaklaşık 150.000 ev inşa ediyor, ancak yılda yaklaşık 250.000 yeni hane ( kaynak ) oluşturuyor. Bu, kamu sektörünün konuttan çekilmesiyle başlatılan uzun vadeli bir trendin bir parçasıdır (ve muhtemelen İngiltere'de özel kalkınmayı zorlaştıran son derece kısıtlayıcı planlama yasaları nedeniyle):

( kaynak )

Talep esnek olmadığında ve arz talepteki büyümeye ayak uyduramadığı sürece, konut gittikçe kıt bir kaynak haline gelecek ve fiyatın buna göre artması beklenmelidir.

Aslında oldukça kolay. Bilmeniz gereken kilit noktalar şunlardır: 1) konut alımlarının çoğunun ipotek kredisi yoluyla yapılması ve 2) banka kredisinin geri ödemesi üzerine aşırı miktarda banka kredisi verilmesi para yaratılmasına neden olmaktadır.

Bu nedenle, ilk olarak, ortaya çıkan para arzında anormal derecede yüksek bir artış olup olmadığını belirleyin - evet ise, bir kabarcık var ve eğer değilse, o zaman artış, mali genişlemenin bir sonucu olarak beklenen normaldir. Bu, banka mevduatında tutulan para miktarı için ilgili istatistiklere bakarak oldukça kolaydır (genellikle M2 veya M3, kesin tanımlar ülkeler arasında değişir).

Takdir edilmesi gereken kilit nokta, bankacılık sisteminin para arzının zaman içinde normal genişlemesi ve özellikle de paranın konut fiyatlarını doğrudan etkilemesi nedeniyle, uzun vadede konut fiyatlarında bir artış beklenmesi. bankacılık sisteminin işleyişi. Sadece ekonomik koşullar gerçekten kötüleşirse. yani Detroit bu gerçekleşmez. Mevzuat değişiklikleri, hatta borç verme miktarı etrafında özel ve pratikte yapılan basit değişiklikler, örneğin bankaların% 20 depozitodan ev satın alımında% 10 depozitoya ihtiyaç duyması durumunda, mali genişlemedeki değişiklikleri oldukça kolay bir şekilde tetikleyebilir.

Konut kredilerinin para arzında anormal bir artış olmadan artması da mümkündür - özellikle ABD'deki ve diğer yerlerdeki 2008 çöküşü, menkul kıymetleştirilmiş banka kredilerindeki büyük artışın bir sonucu olarak borçlanmadaki artıştan kaynaklanmıştır. Bunun, para arzını artırmadan bankacılık sisteminden kaynaklanan (ve daha sonra onun dışına taşınan) borç verme miktarını artırmanın ilginç bir etkisi olmuştur. Bu, aynı zamanda, bir şekilde görünmez kıldı, daha sonra ABD ve diğer ülkeler, menkul kıymetleştirme hakkında izlemeye izin veren istatistikler getirdiler.

Genel olarak, para arzını da artıran değişiklikler, sadece borç verme miktarını artıran değişikliklerden çok daha büyük bir fiyat artışına neden olacaktır, ancak tüm sistem önemli ölçüde kaldırarak, bazen doğrusal olmayan dürtü yanıtlarına yol açmaktadır.

Yeni Zelanda rakamlarına bakarsak:

Yeni Zelanda Para Arzı

Görünüşe göre 3 yıl boyunca 2008 çöküşünün ardından Para Arzı dairesi kapandı ve şimdi "normal" genişleme oranına yakın bir şeye geri döndü ve bu da bir baloncuğun algısını açıklayacaktı. (Normal parasal genişleme oranının ne olması gerektiği açık bir araştırma sorusudur.) Ayrı menkul kıymetleştirme istatistikleri varmış gibi görünmüyor ve muhtemelen çok fazla kredi menkul kıymetleştirmesi yok, ama göz önünde bulundurulması gereken bir şey.

Sizi bu konuda oldukça iyi bilgiler içeren wikipedia'ya yönlendireceğim .

Spekülatif baloncuklarla ilgili önemli şeylerden biri, patlamadan önce tanımlanmasının çok zor olmasıdır. Piyasanın bir varlığı aşırı değerlediğini veya ekonomik koşullardaki bir değişikliğin gerçek değeri artırdığını söylemek çok zordur. Bununla birlikte, bir baloncuğun meydana geldiğine dair bazı işaretler var. Bunlardan biri kredi talebinde bir artış.

Daha fazla yorum gerçekten, ama kira yanıltıcı olabilir.

Kısa bir örnek. Danimarka'da talep tarafında, belirli bir gelir seviyenizdeyken çeşitli kira sübvansiyonlarınız vardır. Örneğin, kurulu bir mutfağınız varsa ve oldukça yüksek bir gelir grubu altında, önemli bir sübvansiyon alırsınız. Ayrıca yaşlılar için bir sübvansiyon ve çok daha fazlası var.

Arz tarafında, evinizin / dairenizin kiralanmanızın kaç yaşında olduğuna bağlı bir düzenlemeniz var. Örneğin, 1990'dan daha eski bir binam varsa, üstlenebileceğim bir üst sınır var. Bu tutar hiçbir şekilde bina için ödediğim fiyata bağlı değil. Yani, içinde yaşadığım şehirde (eski bir şehir) kiralara bakacak olursanız, kira fiyatları açısından yanıltıcı olabilecek tüm mahalleleriniz, adil bir piyasa fiyatı olacağını söyleyebiliriz.

Buna ek olarak, tennets, bir sözleşmeyi kabul ettikten sonra şikayet edebilir ve evin piyasa değerine dayanmayan önemli bir azalma elde edebilirim.